从1931年长春沦陷到1945年长春光复，日本帝国主义统治长春达14年之久，长春市变成了殖民地城市。这个时期，长春城市建设进展很快，而长春人民却生活在水深火热之中。
1931年9月18日，日本帝国主义发动了震惊中外的“九·一八”事变。19日，长春沦陷。由于长春地理位置适中，交通方便，地价便宜，军阀势力和沙俄势力影响小。日本帝国主义出于政治和军事上的考虑，决定把长春作为伪满洲国的国都，妄图以此为中心，推行其殖民政策，控制整个东北。长春沦为伪国都后，城市性质和职能发生了重大变化。
伪国都是日本对东北实行殖民统治的政治中心 伪满洲国出笼后，在长春建立了庞大的中央机构。从溥仪“登极称帝”的伪皇宫，到伪国务院及其所属各都，特别是日本关东军大本营，均裹以威严雄伟的近代化建筑，竭力显示伪国都的政治尊严和殖民统治气势。
日本侵略者采取“内部统辖”手段，在伪皇帝身边设“御用挂”，指导和监视溥仪行动；任命日本人担任伪国务院总务厅长官，控制伪国务院的一切活动；推行“次长制”，由日本人担任各部副职，掌握实权。而这一切皆听命于日本关东军司令部，关东军司令部成为主宰伪满洲国的太子皇。在它的操纵下，一系列残害东北人民的《国家防卫法》、《治安警察法》、《暂行保甲法》、《暂行惩治叛徒法》、《暂行惩治盗匪法》、《思想矫正法》等法西斯法律，在长春泡制出笼，并从长春推行到东北各地，长春市变成了日本帝国主义推行殖民统治的政治中心。
伪国都是日本掠夺东北资源的经济中心 日本殖民统治的根本目的在于掠夺，而从事策划掠夺勾当的主要机构则是它们的“特殊会社”。满业、满炭、满拓等90余个“特殊会社”的总部大都设在长春，高踞主要先遣的显赫位置上，伪国都成了“特殊会社”的天下。日伪统治者称这些会社为“国策会社”，通过它们攫取路权，强占海关，垄断金融，控制产业，掠夺东北资源。位于大同广场（今人民广场）的伪满中央银行，就是日本侵略军在抢夺东三省官银号、边业银行、吉林永衡官银号、黑龙江省官银号等中国金融机构基础上，成立起来的控制东北金融活动的主要机构，各种掠夺东北资源的阴谋活动，均由这些“国策会社”策划，长春市变成了掠夺东北资源的经济“统制”中心。
伪国都是日本权化东北民众的文化中心 日本侵略者在伪国务院总务厅内设弘报处，由它统管东北文化事业，制造和宣传反动舆论。把傀儡政权说成是“独立国家”，把法西斯统治说成是“王道乐”，把掠夺压榨说成是“共存共荣”。通过它所控制的新闻广播、电影制片，从“新京”戎布到东北各地，推行愚民政策。
为了泯灭东北人民的民族意识，使之成为顺民，日本侵略者在伪都“新京”设立了“建国大学”、“陆军军官学校”和“大同学院”等一批高等学校，培养日伪“中坚官吏”，在伪满帝宫内廷修建了一座“建国神庙”，供奉起日本的天照大神，把它奉为伪满的“建国元神”，成为伪皇帝的“新祖先”。又在南岭等地修建了“建国忠灵庙”、忠灵塔，奉祀“殉以建国”的“日满英灵”，强迫东北人民参拜，不拜不敬者，处以1年~7年徒刑。
为体现伪都“新京”的中心地位，伪满政权利用东北的廉价劳动力和丰富的物质资源，采用20世纪30年代的先进技术，加紧伪都城市建设。东北沦陷期间，伪都“新京”共筑路804万平方米，铺路363万平方米，安装煤气管道25万米，配水管道365公里，排水管道521公里。总计建成主干道10条，次干道73条，巷间道143条，圆形广场10处；开辟铁路线5条，航空线6条，市内公共电汽车线路45条；修建公园10处，绿化面积10.8万平方米；新建楼房43143栋，建筑面积774.5万平方米，长春市迅速成为东北著名的近代化城市。
伪国都的近代化建设是伴随着城市的殖民地化而实现的，处处反映出民族压迫和阶级压迫。伪都建设前夕，日本侵略者曾驱逐数千户农民，毁灭了近40座村落，在城市边缘制造了新的贫民区。日本侵略者只注重新区建设，不考虑旧区发展，任其破陋，几乎没有什么变化。新区的电力、煤气、供水、排水、电讯、绿化等近代化设施应有尽有。中国人居住的旧区则望尘莫及。日本人居住的新区自来水普及率为99.9%，中国人居住的旧区不到30%。煤气几乎全部集中在新区，全市煤气用户中，日本人煤气用户占99.3%，中国人煤气用户仅占0.7%。伪满当局规定，“日系住宅”标准分6个等级，一等100平方米，二等86平方米，三等68平方米，四等45平方米，五等38平方米，六等25平方米。“满系住宅”标准分3个等级，一等38平方米，二等25平方米，三等20平方米。一等标准的“满系住宅”，相当于五等标准的“日系住宅”，差别悬殊，判若两个世界。
